房企化债之路加速，挺过艰难，曙光已现

轻装上阵的房企，值得寄予信心etc杠杆。

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最近，出险房企的化债速度明显加快了etc杠杆。

旭辉、融创、奥园、富力、华夏幸福都有了债务重组的实质性进展，3月22号恒大也披露了重组上千亿元境外债务的方案，3月29号孙宏斌出席了融创中国境外债务重组说明会，介绍了融创的化债方案etc杠杆。

最近的一起是4月3号易居（中国）企业控股有限公司公布了境外债重组计划，包括现金支付、以股抵债两部分，并获得了大股东阿里巴巴的率先支持etc杠杆。

虽然到目前为止各家拿出的方案不尽相同，进展也不完全一致，但市场总体给出的反应是肯定和积极的，毕竟面对市场转暖的关键窗口期，让房企巨头尽快轻装上阵，转危为安，是债权方所乐见的，也是全行业涅槃重生的必由之路etc杠杆。

01

行业正在走出最艰难时期

过去几年，对很多房企来说，可能是最艰难的一段时期etc杠杆。

由于不少上市房企年报难产，仅从截至2月14日A股113家上市房企中67家公布的2022年度业绩预告或业绩快报来看，其中业绩预计亏损的房企数量达到了38家，也就是说，近六成A股上市房企业绩预亏etc杠杆。

38家业绩预亏的房企，总亏损将达到1217亿元-1542亿元etc杠杆。其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家。

这背后的原因，既有“黑天鹅”——持续三年的新冠疫情，大大超出了许多企业家之前的预期etc杠杆。2020年初，很多人的想法是疫情会持续三个月、最长半年，当时最悲观的看法是延续一年，但超出预料的是疫情持续了整整三年，其带来的冲击不仅仅是线下楼盘卖场被迫关停，还有普通人收入削减的影响和“不敢花钱”的心理冲击。

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除了“黑天鹅”，还有“灰犀牛”——风险发生的概率其实已经很大了，但很多人还是选择性的忽略了它，这其中最大的忽略就是对政策调控决心和力度的误判etc杠杆。回望过去三年，从2020年3月两会政府报告强调房住不炒的定位，之后几乎每隔几个月就有政策出台，涉及供需两端，以及从土地、金融到涨价预期等方方面面。

融创中国董事会主席孙宏斌在债务重组说明会上反思，“出现今天的问题，虽然有外界环境的因素，但更重要、更本质的还是我们自己的问题etc杠杆。”2021年上半年融创在一二线核心城市第1批集中供地潮中曾大举拿地，“追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，以致于公司出现流动性困难，面临前所未有的经营压力。”

易居的反思也提到了类似的问题，“如果一味地追求规模，不去把公司风控、账龄、应收账款考虑好，那么当这个行业再次下行或者风暴来临的时候，不管是轻资产和重资产，都会面临着很大的风险etc杠杆。”

但好在最艰难的至暗时刻已经过去了，房企化债迎来了最关键的有利窗口期etc杠杆。

仅今年1月、2月期间，就有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，内容涉及调整限购或限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度、发放购房补贴或进行税费减免优惠、推进“保交楼”、支持房企合理融资等等etc杠杆。

刚刚落幕的全国两会，在政府工作报告中提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；将有效防范化解优质头部房企风险，作为化解金融风险的重点工作方向之一，也是今年房地产的重要工作内容etc杠杆。

所以，不管是从政策层面防范和化解金融风险，发展经济，维持社会稳定的需要，还是“保交楼”的民生需求，以及房企相关上下游产业链和债权人的诉求，帮助房企化解风险，重新回到健康、稳定发展的轨道上，都是一件必须要做的事etc杠杆。

如此也就不难理解，房企为何纷纷摁下了化债的“快进键”，加快向恢复正常经营过渡etc杠杆。

02

壮士断腕etc杠杆，破釜沉舟

化债并不是一件容易的事情etc杠杆。

一方面，窟窿太大etc杠杆。

拿恒大来说，截至2021年底，集团有息债务及或有债务总计7537亿元，其中境外债务规模约1407亿元；根据融创中国的公告，其涉及90.48亿美元的境外债务重组etc杠杆。

另一方面，对涉险房企来说，要尽可能不影响正常经营，又要能够有效化解债务风险，还需要债权人能心甘情愿的同意，可选择的手段其实并没有想象中的那么多etc杠杆。

债转股、新债换旧债、债券展期、以项目资产为展期偿付提供增信，成为目前房企主要的几种化债形式etc杠杆。

最早出险的华夏幸福选择“以股抵债”，拿出发展较快的两个平台物业和代建纳入偿债方案中，“幸福精选平台”、“幸福优选平台”两个平台49%股权，换取债权400.39亿元etc杠杆。

融创将境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项etc杠杆。

其中，2021年底时融创曾获得孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持，该笔借款将根据可转换债券相同的条款，同步同价转换为融创中国的股权etc杠杆。

这意味着孙宏斌与融创将进一步捆绑，一方面保证了其控制权，另一方面也是对企业发展信心的一种表达，在债权人看来，至少公司老大和债权人是同进同退的etc杠杆。

而易居的出险就有点冤了etc杠杆。严格意义上说易居和恒大、融创不是一个赛道的企业。如果说恒大、融创是房地产企业，那么易居其实是服务这些房地产企业的，也就是一直自称的“服务生”——帮老大哥们把楼卖好。

相比房地产企业的重资产，易居一直是轻资产模式，但易居的难处在于，当服务的上游房产商爆雷，就会导致易居的款项出现大量的坏账，尤其是长期服务的大客户恒大的暴雷，严重拖累了易居的资产负债表etc杠杆。

所以易居涉险，还真不是说自身的专业性或者经营本身出现了什么问题，而是“房子卖了，钱要不回来了”etc杠杆。而且，卖房子涉及的方方面面费用，易居还提前都给垫付出去了。结果，账要不回来，易居还要亲手优化和安置3万多员工，压力可想而知。

但易居在化债这件事情上，拿出来的方案还是相当厚道etc杠杆。针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据三笔境外债务，易居一方面拟通过股东供股方式筹集4.8亿元港币，现金支付债权人的一部分本金和利息收益，并承诺大股东包销。另一方面，易居还把最核心的两块资产的65%股权置出，即房地产数据与咨询服务业务克而瑞，及在线房地产营销服务业务天猫好房和乐居。

值得注意的是，易居没有选择债务展期方案，而是直接消债，用供股筹资、大股东包销及核心资产债转股的方式，去确保债权人在较短时间内获得债券偿付，并保持对潜在股权上升的收益etc杠杆。只要在重组生效日，易居所有未偿还的旧票据和可转换票据将被取消，与旧票据有关的所有担保和抵押将被解除。

此外，还有很重要两点，一是易居拿出重组资产的15%股权，用于激励经营管理层；二是易居保留了对于天猫房产行业独家招商权（独家TP）、商业定价权、商户运营权etc杠杆。

这个方案还是能看出几点的，一个是易居确实拿出了最大的诚意，不管是现金支付，还是大股东包销，以及拿出最核心的两块资产，都能看出这一点；二是易居为接下来的恢复经营，重振团队士气，实现涅槃重生，留下了伏笔etc杠杆。

03

轻装上阵的房企etc杠杆，值得寄予信心

刮骨疗伤的过程无疑是痛苦的，壮士断腕的豪情也是极为悲壮的，但对接下来中国房产行业的走向，笔者仍然愿意抱以乐观etc杠杆。

这份乐观etc杠杆，基于几个方面：

首先，化债从来不是目的，而是手段，化债要解决的其实是流动性压力导致的燃眉之急，最根本的还是要靠经营面的恢复，也就是供需两端都动起来，楼有人买，地有人买etc杠杆。

中指研究院数据显示，2023年一季度，百强房企销售总额达17589.5亿元，同比增长8.2%，这是2022年以来首次实现单季度同比正增长etc杠杆。其中，百强房企3月销售额同比增长24.6%，环比增长36.7%，呈现双增长。

克而瑞研究中心统计数据显示，3月房企销售业绩显著改善，百强房企实现销售操盘金额6608.6亿元，同比增长29.2%，环比增长42.3%，同比、环比均保持增长且增幅较上月扩大etc杠杆。

不仅楼市在回暖，上游的土地市场交易也在回暖etc杠杆。中指研究院数据显示，1-3月，百强房企拿地总额达1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较1-2月收窄1.15个百分点。其中，3月50家典型房企拿地总额同比增长7.3%，拿地热情出现较明显回升。

第二，如果从化债的具体举措来看，其实这些核心的房产企业都在极力的维护正常的经营活动，尽量掌握经营的控制权，为瘦身之后的复苏和“造血能力”的恢复，预留了充足的准备etc杠杆。

比如，“债转股”之所以成为恒大、融创、华夏幸福等出险房企主流的化债手段，本质上还是因为这种方法，一方面保护了债权人的利益，另一方面可以降低企业的偿债压力，确保企业资金的短期流动性，维持生产经营活动的正常运转，为企业留出资金用于保交楼和复工复产etc杠杆。

另一方面，化债的过程中，控制人依然尽力在保持对公司的控制权etc杠杆。以融创中国为例，提出公司债转股的前提，是要保证融创中国董事会主席孙宏斌仍为公司第一大股东，且持有融创中国重组后至少30%的股权，以确保其融创中国的控制权。

易居的重组方案，也尽力的维护了经营活动的正常开展etc杠杆。其中备受瞩目的就是易居2019年与阿里巴巴合作打造的天猫好房项目，“房产电商”的愿景、ETC的模式的提出，曾引发行业极大的关注。此次重组之后，易居和阿里巴巴重新签订了新的合作协议，易居保留天猫好房的独家招商权、商业定价权、商户运营权，实质上的经营活动并没有发生改变。

而且，重组之后，天猫好房、乐居、克而瑞业务20%的股权还在易居手里，此外易居手里还有房地产代理和渠道业务，接下来只要稳扎稳打，保证项目质量，做好账期管理，仍然有很大的希望能够重新找回节奏，实现稳健的增长etc杠杆。

中国房地产业的市场化发展之路，从诞生至今，不过30多年，却几经风浪，起起伏伏，其间的故事和人物足够精彩，有几个“老炮”属于打不死的小强，你把他打到尘埃里，他还能重新站起来，融创的孙宏斌算一个etc杠杆。对他们，我们不妨给予足够多的耐心和信心，期待他们浴火重生。